Glosario de subastas foreclosure de Florida
El lenguaje que usan los inversores con experiencia en subastas de Miami-Dade y Florida, explicado simple. Si vas a pujar, estos son los términos y siglas que tienes que dominar para no cometer un error caro.
Siglas que vas a escuchar
Las abreviaturas que aparecen en cada análisis y conversación de subastas.
ARV —
After Repair Value#El valor que tendría la propiedad una vez reparada y lista para vender o rentar. Es la base de todo el análisis: si compras y arreglas, el ARV es a cuánto la podrías vender después.
Abreviatura de quiebra (bankruptcy). Si el dueño se declara en quiebra, la subasta puede frenarse automáticamente (automatic stay). Es una señal legal que hay que revisar antes de pujar.
CFN —
Clerk's File Number#El número con el que el Clerk of Courts archiva cada documento del registro público (hipotecas, gravámenes, escrituras). Sirve para rastrear el historial legal exacto de una propiedad.
CoC —
Cash on Cash Return#El retorno anual sobre el efectivo que realmente sacaste de tu bolsillo, sin contar lo financiado. Es la medida favorita de quien renta, porque mide el flujo de caja real.
Cuántos días lleva una propiedad a la venta antes de venderse. Muchos días suele indicar precio alto o problemas; pocos días, una zona caliente.
HOA —
Homeowners Association#La asociación de propietarios de un condominio o comunidad cerrada. Cobra una cuota mensual y puede poner un gravamen si el dueño no paga. En una subasta, una deuda de HOA puede sobrevivir y pasar al comprador.
El valor que el tasador del condado (Property Appraiser) le asigna a la propiedad para calcular los impuestos. No es el precio de mercado, pero sirve de referencia. En BIDROI lo usamos como respaldo cuando faltan comparables.
La relación entre el préstamo y el valor de la propiedad. Un préstamo de 80,000 dólares sobre una casa de 100,000 es un LTV de 80 por ciento. Mientras más alto, menos margen de seguridad.
El precio realista al que se vendería la propiedad hoy, en su estado actual. BIDROI lo calcula combinando ventas comparables, condición, ubicación y tendencia del mercado.
NFIP —
National Flood Insurance Program#El programa federal de seguro contra inundaciones. En zonas de inundación de Miami-Dade suele ser obligatorio, y su costo afecta directamente la rentabilidad del negocio.
La oficina del Tasador de Propiedades de Miami-Dade. Publica datos físicos, valor catastral e historial de ventas de cada propiedad, gratis. Es una de las fuentes oficiales de BIDROI.
ROI —
Return on Investment#Cuánto ganas en relación a lo que invertiste, en porcentaje. Si pones 100,000 dólares y ganas 20,000, tu ROI es 20 por ciento. Es la medida básica de si un negocio vale la pena.
SB 4-D —
Senate Bill 4-D#La ley de Florida que, tras el colapso de Surfside, obliga a los condominios a hacer inspecciones de hitos (milestone) y reservar fondos para reparaciones estructurales. Puede traducirse en cuotas especiales grandes para el comprador.
Términos del proceso
Lo que pasa desde la demanda hasta que la propiedad es tuya — y los riesgos legales en el camino.
Tu oferta en la subasta. En realforeclose.com pujas en línea y debes tener un depósito del 5 por ciento listo. La puja ganadora más alta se lleva la propiedad.
Un comprador de buena fe que pagó un precio justo sin saber de problemas ocultos en el título. La ley suele protegerlo frente a ciertos reclamos posteriores.
El documento que el Clerk emite justo después de la subasta confirmando quién ganó. Abre un periodo de objeciones antes de que la propiedad sea oficialmente tuya.
El documento que te convierte en dueño legal, normalmente unos 10 días después de la subasta si nadie objeta. A partir de aquí la propiedad es tuya.
Cualquier defecto o reclamo pendiente que ensucia el título de una propiedad: un gravamen viejo, un error de registro, un heredero no resuelto. Puede frenar una venta.
Una multa acumulada que la ciudad pone por violaciones de código (construcción sin permiso, abandono). Puede crecer cada día y, según el caso, sobrevivir a la subasta.
Las ventas comparables: propiedades parecidas vendidas hace poco cerca de la tuya. Son la forma más fiable de estimar el valor real. BIDROI las busca automáticamente y mide su calidad.
El demandado: normalmente el dueño que dejó de pagar, pero también otros acreedores con gravámenes sobre la propiedad.
Cuando la subasta no cubre toda la deuda, el acreedor puede demandar al dueño original por la diferencia. No afecta al comprador, pero explica por qué algunos casos llegan a subasta.
El impuesto de sellos documentales (documentary stamp tax) que Florida cobra al transferir una propiedad. Es un costo de cierre que debes incluir en tus números.
Final Judgment of Foreclosure
#La sentencia del juez que fija cuánto debe el dueño y ordena la subasta. La cifra de la sentencia (final judgment) es el punto de partida para entender cuánto se pujará.
El proceso legal por el que un banco u otro acreedor obliga a vender una propiedad porque el dueño dejó de pagar. En Florida lo decide un juez y termina en una subasta pública.
La carta oficial de la asociación que dice exactamente cuánto se debe de cuotas a una fecha. Es la única manera segura de saber qué deuda de HOA heredarías.
El aviso público que se registra cuando empieza una demanda de foreclosure. Avisa al mundo que la propiedad está en pleito. Verlo es la primera señal de que un caso viene en camino.
El demandante: quien inició el foreclosure, normalmente el banco o la asociación de propietarios. Es a quien se le debe el dinero.
La puja máxima automática del demandante. El banco puja solo hasta esa cifra; si alguien la supera, el banco deja de pujar. Saber dónde está te dice cuánto vale ganar como tercero.
Una demanda para limpiar defectos del título después de comprar en subasta, y así poder vender o asegurar la propiedad sin problemas. A veces es necesaria para vender con título limpio.
El derecho del dueño original a recuperar la propiedad pagando todo lo que debe, hasta el momento en que se emite el Certificate of Sale. Después de eso, ya no puede.
Senior Lien / Junior Lien
#El orden de cobro de las deudas sobre una propiedad. El gravamen senior (primera posición) cobra primero; el junior (segunda) cobra después. Quién demanda y en qué posición decide si una deuda sobrevive a la subasta.
Una cuota extra que el condominio cobra por encima de la mensualidad, para reparaciones grandes (techo, fachada, inspección de hitos). Puede ser de miles de dólares y la hereda el comprador.
El máximo que deberías pujar para conservar tu margen de ganancia. BIDROI lo calcula por ti: llegas a la subasta con un número claro, no con una corazonada.
El dinero que sobra cuando la propiedad se vende en subasta por más de lo que se debía. Le corresponde al dueño anterior u otros acreedores, no al comprador.
Tax Deed vs Mortgage Foreclosure
#Dos tipos de subasta distintos. La de hipoteca (mortgage foreclosure) la inicia un acreedor por falta de pago del préstamo. La de impuestos (tax deed) la inicia el condado por impuestos sin pagar, y borra casi todos los gravámenes. Confundirlas cambia por completo el riesgo.
Cualquier postor que no es el banco demandante: tú, otro inversor. Cuando un tercero gana, suele ser porque vio valor que el banco no defendió.
Cuando un foreclosure se completa, los gravámenes por debajo del que demandó se extinguen (wiped out) y los de arriba sobreviven y pasan al comprador. Confundir esto es el error más caro en subastas.
De entender los términos a ganar la subasta.
BIDROI calcula el Strike Price, el BIDROI Score y los riesgos legales de cada propiedad de Miami-Dade. Llegas con un número, no con una corazonada.
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